深圳龙光玖钻懂得都懂，哪位老铁能给唠唠这地方的优缺点，到底值不值得入手？

哎呦喂，各位老铁、姐们儿，今儿个咱可不聊虚的，就掰扯掰扯深圳北站边上内个龙光玖钻。? 但凡在深圳琢磨过房子的，尤其关注过龙华这片儿的，谁还没听说过它的大名？网上“懂得都懂”四个字儿，那真是包含了千言万语，酸甜苦辣咸。我作为一个在这周边晃悠了好几年，也亲眼瞅着它从黄土到玻璃幕墙的“过来人”，今儿就跟大伙儿掏心窝子白话白话。?

您要是指望我照着售楼处沙盘跟您念，那您可来错地界儿了。咱今儿聊的，是热气腾腾、带着人烟味儿的真实体验。

一、 位置嘛，那是“针儿”好，但通勤是“甜蜜的负担”​ ?

第一时间得说，龙光玖钻这地段，用咱的话讲，真是“没治了”。它就跟长在深圳北站脸上似的，东广场出来，溜达几步，抬头就是它那一大片楼。? 对于经常要坐高铁出差、或者老家在潮汕、湖南、厦门方向的朋友来说，这便利程度堪称“开挂”。我有一哥们儿，每周都得跑广州，用他的话说：“早上赖床都能赶上高铁，从被窝儿到检票口，25分钟搞定，比我去福田上班都快！”

但是！​ 这个“好”是有代价的。北站嘛，人流量那是“乌泱乌泱”的。尤其到了节假日，您瞅吧，楼下那场面跟春运预演赛似的。?♂️?♀️ 噪音、人员杂乱，那是免不了的。而且，正因为靠着交通大枢纽，这边的路网规划首要任务是“疏导过境车辆”，而不是“让您家门口好走”。早晚高峰，留仙大道、玉龙路那叫一个堵，您要是开车往福田、南山去，可得实行“心里建设”，时间成本得打出富裕量。

所以，这位置，得分人。?️♂️ 对铁路依赖度高的，这是天堂。对纯粹市区通勤还开车的，可能就得琢磨琢磨这“最后一公里”的煎熬了。

二、 房子本身：像个“时尚的盒子”，但得看您装嘛​ ?

龙光玖钻，它就不是个普通住宅小区。它是个超大体的综合体，公寓、商业、办公全搅和在一块儿。这就有意思了。

先说说优点：

1. 商业配套忒足了。自个儿楼下就是商场，吃喝玩乐购一条龙，下雨天儿不用打伞，拖鞋大裤衩就能下楼撸个串儿。对于懒人跟年轻人，吸引力“倍儿”大。?️

2. 户型多，总价门槛相对低。从小开间到正规一房一厅，选择多。当年很多投资客跟手里钱不多的刚需，就是冲着这个“上车”的。比起隔壁动辄七八百万的住宅，这里总价亲民不少。

3. 视野景观不赖。高楼层能直接瞅见北站站台和远处山景，尤其晚上，灯火通明的，有点都市感。

可缺点也跟优点一样突出：

1. 密度太高，人口嘈杂。几十栋塔楼扎堆，您想想得住多少人？上下班等电梯，有时候能急出白头发。? 住户、办公的、逛街的、旅行的，全混一块儿，人员成分复杂，居住纯粹性很差。

2. ​公寓的“硬伤”一个没落下。​商水商电，生活成本高；​ 多数户型不通燃气，做饭靠电磁炉，少了点烟火气；​ 最关键的是，梯户比感人，有的塔楼好几梯十几户甚至二十几户，跟酒店似的，走廊深邃。我进去看过朋友家，大白天走廊都得开灯。

3. 产权问题。这个大伙儿都懂，40年or50年产权，跟70年住宅大本儿不一样。虽然现在有续期说法，但心里总归是个事儿，直接影响二手交易时的银行评估和贷款成数。

三、 投资&自住，到底值不值？咱用数据说话​ ?

咱不吹不黑，上点干的。根据我常年“趴”在各种房产APP和数据平台上看的结果：

• 价格走势：在2018-2020年深圳楼市那一波行情里，它也涨了，但涨幅明显低于周边品质住宅小区。比如隔壁的某某小区涨了50%，它可能就涨了30%。为啥？产品类型和居住体验决定了它的天花板。

• 租金回报：这倒是它的强项！因为靠着北站和四号线，租房需求旺盛。一个小开间，月租能在4000-5000元左右，租金回报率算下来，确实比同价位的住宅要高一些。? 所以早年不少买家是打着“以租养贷”的小算盘。

• 二手流动性：这才是关键！您买的时候想得美，卖的时候才知道“锅是铁打的”。公寓二手交易税费高（增值税、土地增值税、个税等），接盘的人少，导致流动性远差于住宅。经常是挂了半年一年，看的人多，真心想买、能接受税费的人少。我认识一中介朋友，手里一套玖钻的房源，挂了快一年，价格降了两次才脱手，算上资金成本，基本没赚嘛。

所以，我的独家视角是：​ 您要是手里有点闲钱，没有购房资格，又特别想有个深圳的资产收收租，并且能长期持有（5-10年起），不指望它短期暴涨变现，那您可以仔细算算账。? 但您要是个正经刚需，有“房票”，想着安家落户、孩子上学、享受社区宁静，那听我一句劝，加点钱，或者买远点，也整个正经住宅。这地方的公寓，跟“家”的感觉，还差着点意思。

FA（大伙儿常问的）Q​ ❓

• Q：现在这节骨眼儿，还能买龙光玖钻吗？

  • A：您可千万别冲动！现在深圳楼市嘛行情，大伙儿都门儿清。如果是投资，现金为王，别轻易动。如果纯自住，且工作生活半径就在北站，能接受所有缺点，那可以多看、多比、狠砍价，现在买方市场。

• Q：到底嘛样人适合住这儿？

  • A：单身青年、丁克小两口、长期出差人士、包租公/婆。对通勤便利和商业配套要求极高，对居住静谧性、社区氛围要求低的群体。

• Q：最大的硬伤到底是嘛？

  • A：要我排个序：第一是产权性质导致的二手流通性和金融属性差；第二是超高密度和复杂人群体带来的居住体验打折；第三是生活成本高（水电物业）。

• Q：未来还能涨吗？

  • A：长远看，跟着深圳大盘慢慢磨叽是可能的，但想象它“一飞冲天”，可能性微乎其微。它的命运跟北站商务区整体开展捆绑，但现在看，北站商务区成熟还需时日，而且竞品（其他公寓）也越来越多。

结语：嘛“懂得都懂”，就是利弊摆在明面儿上​ ✋

唠了这么多，您品出来了吗？“深圳龙光玖钻懂得都懂”，懂的嘛？懂的就是它那极致便利与核心缺憾之间，需要您自个儿做的权衡。? 它就像个性格鲜明的朋友，优点缺点都摆在明面上，不玩虚的。

它成全了你在“宇宙中心”有个落脚点的梦想，但也让你必须忍受这里的喧嚣与拥挤。它给了你一张俯瞰车站的都市名片，但也可能让你的资产变成“不动产”。

所以，甭听别人忽悠，亲自去住几天民宿，早晚高峰去体验一下电梯和交通，算算水电费账单。您自个儿的感受，您自个儿的计算器，比任何大V说的话都靠谱。买房这事儿，尤其是这种特殊产品，适合的，才是最好的。可别让“懂得都懂”，变成了“买了才懂，懂了也晚了”。您说，是介个理儿不？?♂️

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